DOTPRO: Grundstücks- und Token-Investments rechtlich prüfen

Veröffentlicht am 12.10.2026 – Rechtsanwalt Martin Wehrmann

Bei DOTPRO sollten Anleger prüfen lassen, ob mit Baugrundstücken, kleinen Parzellen oder digitalen Immobilien-Token geworben wurde und ob die beworbenen Wertsteigerungen belastbar waren. Der Artikel ordnet das Angebot anhand von Warnungen der britischen Finanzaufsicht FCA zu sogenannten Land-Banking-Investments ein. Ein Betrug ist damit nicht festgestellt. Entscheidend ist, welche Tatsachen beim Verkauf behauptet wurden.

Was ist mit Land-Banking gemeint?

Bei Land-Banking wird eine größere Fläche in kleine Parzellen aufgeteilt und an private Anleger verkauft. Angeblich steht eine Bebauung unmittelbar bevor, die die Preise stark steigen lässt. Die FCA warnt vor diesen Modellen. Nach ihren Angaben liegen die Flächen teils in geschützten Landschaften oder historisch bedeutsamen Gebieten, in denen eine Bebauung kaum realistisch ist. Bei DOTPRO wäre zu prüfen, ob Anlegern eine konkrete Grundstücksentwicklung in Aussicht gestellt wurde.

Garantiert ein echter Grundbucheintrag eine Rendite?

Nein. Lagepläne, Kaufverträge oder Registerauszüge belegen allenfalls, dass eine Fläche existiert, nicht aber, dass sie bebaut werden darf oder im Wert steigt. Zu klären ist, ob Anleger unmittelbares Grundstückseigentum oder nur eine Beteiligung an einem Unternehmen erwerben sollten. Bei deutschen Grundstücken setzt die Eigentumsübertragung grundsätzlich notarielle Erklärungen und die Eintragung im Grundbuch voraus.

Welche Aussagen zu Baurecht und Nutzung sind relevant?

Zwischen einer möglichen künftigen Bebauung und bestehendem Baurecht liegt ein erheblicher Unterschied. Zu prüfen ist, ob ein verbindlicher Genehmigungsbescheid vorlag, nur eine unverbindliche Vorprüfung erfolgt war oder die Genehmigung nie beantragt wurde. Auch Landschaftsschutz, Denkmalschutz oder landwirtschaftliche Nutzungsbindungen können die Verwertung einschränken. Die FCA weist darauf hin, dass solche Beschränkungen teilweise nicht ausreichend offengelegt werden.

Warum sind kleine Parzellen oft schwer verkäuflich?

Sehr kleine Flächen lassen sich womöglich weder eigenständig bebauen noch sinnvoll nutzen. Ein Weiterverkauf kann schwierig sein, wenn Käufer nur an der Gesamtfläche interessiert sind. Hängt der Erfolg davon ab, dass ein Betreiber alle Parzellen gemeinsam entwickelt und verkauft, kann nach Hinweisen der FCA ein gemeinschaftliches Investmentmodell vorliegen, für das nach britischem Recht eine aufsichtsrechtliche Erlaubnis erforderlich sein kann. Das hängt vom jeweiligen Staat und der Ausgestaltung ab.

Gibt es vergleichbare Fälle?

Die FCA berichtete im Oktober 2020 über ein unerlaubtes gemeinschaftliches Grundstücksinvestment der Synergy Land Group. Anleger hatten zwischen Ende 2009 und Mai 2011 rund drei Millionen britische Pfund investiert. Dieser Fall betrifft nicht DOTPRO. Er zeigt aber, dass auch der Verkauf realer Flächen Teil eines unerlaubten oder problematischen Modells sein kann.

Was bedeutet die Tokenisierung von Immobilien?

Werden Token als Anteil an einem Grundstück vermarktet, entsteht dadurch nicht automatisch Eigentum am Grundstück. Zu klären ist, ob der Käufer einen Gesellschaftsanteil, einen vertraglichen Zahlungsanspruch oder nur ein digitales Nutzungsrecht erhält. Die Blockchain dokumentiert technische Vorgänge, beweist aber nicht, dass die Immobilie erworben wurde oder wer Eigentümer ist.

Wie sind nachträgliche Zahlungsforderungen zu bewerten?

Verlangt ein Anbieter nach dem Kauf zusätzliche Zahlungen für Verwaltung, Genehmigungen oder einen Gesamtverkauf, muss dafür eine wirksame vertragliche Grundlage bestehen. Die FCA warnt vor Folgebetrügereien, bei denen Eigentümer vermeintlich wertloser Parzellen erneut zur Zahlung bewegt werden. Eine Forderung wird nicht dadurch berechtigt, dass sie mit einer angeblich bevorstehenden Wertsteigerung begründet wird.

Schlechte Investition oder strafbarer Betrug?

Nicht jedes gescheiterte Bauvorhaben ist Betrug. Anders kann es liegen, wenn beim Verkauf wesentliche Tatsachen falsch dargestellt wurden, etwa behauptete Genehmigungen oder Verhandlungen mit Projektentwicklern. Maßgeblich sind die Informationen zum Zeitpunkt der Investition und die gegenüber Anlegern gemachten Aussagen. Eine Rückzahlung kann nicht garantiert werden.